Die Wertermittlung einer Immobilie macht immer dann Sinn, wenn Umbauten anstehen oder das Objekt verkauft werden soll. Doch Wert ist nicht gleich Wert. Bei der Immobilienbewertung unterscheidet man zwischen dem Vergleichswert, dem Sachwert sowie dem Ertragswert einer Immobilie. Aus dem errechnen Marktwert / Verkehrswert lässt sich zudem der Beleihungswert ableiten. Dieser beeinflusst maßgeblich die Zinskonditionen bei der Finanzierung von privaten oder gewerblichen Immobilien.
Grundlegend unterscheidet man bei der Immobilienbewertung zwischen drei Verfahren: dem Vergleichswertverfahren , dem Sachwertverfahren sowie dem Ertragswertverfahren . Beim sehr präzisen Vergleichswertverfahren dienen Realkaufpreise vergleichbarer Immobilien als Berechnungsgrundlage. Das Sachwertverfahren stützt sich auf den Wiederbeschaffungswert einer Immobilie, der auf Grundlage des Bodenrichtwertes, der Herstellung sowie Abnutzung der Immobilie ermittelt wird. Beim Ertragswertverfahren steht das Gewinnpotential einer Immobilie im Vordergrund. Bei gewerblich genutzten Immobilien ist das Ertragswertverfahren deshalb die am häufigsten genutzte Bewertungsmethode.
Beim Vergleichswertverfahren errechnet der Sachverständige den Verkehrswert einer Immobilie auf Basis von Realkaufpreisen vergleichbarer Grundstücke / Immobilien. Ab- oder Zuschläge gibt es für den individuellen Zustand, die Lage sowie weitere wertbeeinflussende Faktoren.
Falls keine entsprechenden Vergleichsdaten zur Bewertung eines Objekts herangezogen werden können, wird der Immobiliensachverständige das Sachwertverfahren anwenden. Für die Berechnung wird unter anderem der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert benötigt.
Bei Mietshäusern und Gewerbeimmobilien wird häufig das Ertragswertverfahren genutzt, um einen realistischen Kaufpreis für das Objekt zu berechnen. Im Fokus steht hier der Gewinn, den man mit dem Gebäude erzielen kann. Für die Berechnung benötigen Sachverständige u.a. den Liegenschaftszins , den Bodenwert sowie Infos zu den Bewirtschaftungskosten.
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung am Immobilienmarkt erzielbar ist. Selbstverständlich kann der Realkaufpreis nach erfolgten Preisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer vom ermittelten Verkehrswert abweichen.
Der Beleihungswert errechnet sich hingegen aus dem Verkehrswert unter Abzug eines Sicherheitsbeschlags und ist insbesondere bei der Kredit- / Darlehensvergabe relevant. Für die Bank ist der Beleihungswert der Preis, der über die gesamte Kreditlaufzeit in jedem Fall mit dem Haus, dem Grundstück oder der Eigentumswohnung erzielbar ist – z. B. dann, wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr bedienen kann. Liegt das gewünschte Darlehen unter der sog. Beleihungsgrenze (etwa 60 % des Beleihungswertes), gewähren Banken top Zinskonditionen. Hintergrund: In diesem Fall geht das Kreditinstitut mit der Kreditvergabe kein Risiko ein.
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