Vergleichswertverfahren kurz erklärt

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien und Grundstücke (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Es gilt als das präziseste Verfahren und ist für verschiedene Immobilienarten geeignet. Anders als Sachwert- und Ertragswertverfahren bildet das Vergleichswertverfahren das tatsächliche Marktgeschehen realistisch ab. Unterschieden wird zwischen dem direkten und indirekten Vergleichswertverfahren.

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IMMOBILIENBEWERTUNG

Direktes Vergleichswertverfahren

Bei direkten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert über eine ähnliche, kürzlich verkaufte Immobilie in der näheren Nachbarschaft ermittelt. Um eine adäquate Vergleichsbasis zu bieten, muss die Immobilie bzw. das Grundstück folgende Kriterien erfüllen:

Selbst wenn kein potentielles vergleichsobjekt zur Verfügung steht, kann das Vergleichswertverfahren angewendet werden.

Formel:

Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekt x Fläche d. zu bewertenden Objekts = Verkehrswert

Beispielrechnung

450.000 Euro / 150 m² x 200 m² = 600.000 Euro

Indirektes Vergleichswertverfahren

Beim indirekten Vergleichswertverfahren bezieht sich der Sachverständige auf die erzielten Kaufpreise aus der Vergangenheit verschiedener Immobilien. Diese werden vom Gutachterausschuss jeder Gemeinde vorgehalten. Anhand diverser Kriterien – z. B. Baujahr, Lage, Art der Immobilie – werden die Kaufpreise segmentiert. Die Durchschnittspreise aller Segmente fließen unter Berücksichtigung relevanter Zu- und Abschläge in das indirekte Vergleichswertverfahren ein.

In ländlichen Regionen – vor allem mit schlechter Infrastruktur – werden meist niedrigere Marktanpassungsfaktoren angesetzt als in wirtschaftsstarken Städten oder Metropolregionen.

Formel:

Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert

Beispiel

200 m² x 2700 Euro pro m² = 540.000 Euro

Beispielrechnung Vergleichswertverfahren (anhand ETW)

Faktoren	Vergleichsdaten	Bewertungsobjekt	Zu- / Abschlag (Bewertungsobjekt)
Größe	110 m²	110 m²
Baujahr	1992	1989	– 4 %
Stockwerk	1. Stock	Dachgeschoss	– 15 %
Zustand	gemäß Baujahr	modernisiert	+ 17 %
Ausstattung	durchschnittlich	gehoben	+ 12 %
Äußere Einflüsse	ruhige Lage	Hauptstraße	– 28 %
Kaufpreis / m²	1.750 Euro		1.435 Euro
Wert des Objektes	192.500 Euro		157.850 Euro

Vergleichswertverfahren bei Grundstücken

Wird das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung von Grundstücken angewendet, spielen folgende Faktoren beim Gutachten ein Rolle:

Vergleichswertverfahren bei Immobilien / Gebäuden

Soll der Wert von einem Haus oder einer Wohnung mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden, wird der Gutachter den Fokus auf folgende Faktoren richten:

Bei Mietwohnungen wird außerdem der Ertrag durch die Vermietung mit berücksichtigt

Vor- und Nachteile Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist äußerst präzise und gibt das Marktgeschehen exakt wieder. Außerdem ist der ermittelte Verkehrswert leicht nachvollziehbar. Ein Nachteil besteht hingegen in der Menge an benötigten Daten. Diese müssen zum einen verfügbar sein, was nicht immer der Fall ist. Zum anderen erfordert das Vergleichswertverfahren eine hohe Kompetenz des Gutachters.

Vergleichswertverfahren Alternativen

Ist ein Vergleichswertverfahren nicht möglich, kann der Wert einer Immobilie / eines Grundstücks auch über das Sachwertverfahren ermittelt werden. Hier bezieht sich der Gutachter auf den Wiederbeschaffungswert des Objektes. Sowohl der Bodenrichtwert als auch die Herstellungskosten und Abnutzung der Immobilie fließen mit in die Berechnung ein. Bei Mietobjekten ist das Ertragswertverfahren die geeignete Variante der Wertermittlung. Die praxisnahe Berechnungsmethode bezieht sich insbesondere auf den abgeworfenen Ertrag des Objektes.