Ertragswertverfahren: Was ist das?

Das Ertragswertverfahren ist eines von drei üblichen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien bzw. Grundstücken. Anders als bei Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren wird der Verkehrswert beim Ertragswertverfahren auf Basis des Gewinnpotentials einer Immobilie abgeleitet. Im Fokus stehen also die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Das Wertermittlungsverfahren wird demnach primär bei vermieteten Wohnimmobilien sowie Gewerbeimmobilien und gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet.

Kostenlose Immobilienbewertung anfordern

Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?

Um den Wert eines Objektes anhand des Ertragswertverfahren zu berechnen, müssen in einem ersten Schritt:

Rohertrag

Bewirtschaftungskosten

Liegenschaftszins

Vervielfältiger und

sonstige wertbeeinflussende Umstände ermittelt werden.

Unter Berücksichtigung weiterer Werte kann der Gutachter / Sachverständige im Anschluss den Ertragswert (Verkehrswert) des zu bewerteten Objektes berechnen.

Beispielrechnung Ertragswertverfahren

Größe des Grundstücks	750 qm
x Bodenrichtwert pro qm	110 €	wird von den Gutachterausschüssen für Immobilienwerte veröffentlicht
= Bodenwert	82.500 €
Rohertrag	30.000 €	auf Basis der ortsüblichen Mieten, nicht der Ist-Mieten
– Bewirtschaftungskosten	5.000 €	Instandhaltung, Verwaltung etc.
= Reinertrag	24.000 €
– Bodenwertverzinsung	5.082 €	Summe aus Bodenwert * Liegenschaftszins (z.B. 6,16 %)
= Gebäudereinertrag	18.916 €
x Vervielfältiger	*15,17	basierend auf Restnutzungsdauer & Zinssatz
= Gebäudeertragswert (gerundet)	286.955 €
Vorläufiger Ertragswert	369.455 €	Ergebnis aus Bodenwert + Gebäudeertragswert
– weitere den Wert beeinflussende Faktoren	50.000 €	Sanierungsbedarf / Mängel etc.

Ermittelter Verkehrswert: 319.455 €

Vereinfachtes Ertragswertverfahren für Immobilien

Das vereinfachte Ertragsverfahren / Ertragswertverfahren ist eine vereinfachte Variante der umfangreichen bzw. allgemeinen Version. Berechnet wird der (vereinfachte) Ertragswert mit folgender Formel:

Berechnung: EW = (RoE – BWK) * V + BW / qn

Erläuterung:

RoE = Rohertrag

BWK = Bewirtschaftungskosten

BW = Bodenwert

q = Liegenschaftszinssatz i +1

n = Nutzungsdauer

V = [(qn -1) / (qn * i)]

Deutsches und internationales Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren unterscheidet man zwischen der deutschen und der internationalen Berechnungsgrundlage. Die Besonderheit des deutschen Ertragswertverfahrens ist, dass Grundstück / Boden und Gebäude zuerst einmal getrennt betrachtet werden. Beim internationalen Verfahren wird der Wert eines bebauten Grundstücks hingegen aus den aktuellen Mietverträgen und Wiedervermietungsszenarien abgeleitet. Eine Aufspaltung zwischen Gebäude- und Bodenerträgen findet nicht statt.

Weitere internationale Ertragswertverfahren sind die Investment Method bzw. der Income Approach und das das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF).

Die Rolle der Alterswertminderung beim Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren für Unternehmen

Das Ertragswertverfahren für Immobilien ist nicht mit dem Ertragswertverfahren für Unternehmen zu verwechseln. Letzteres ist Teil der Unternehmensbewertung. Gemeinsam haben die Verfahren den Ertragswert als betriebswirtschaftliche Kennzahl. Der Ertragswert ist auch im Bankwesen von Bedeutung.

Alternative Wertermittlungsverfahren

Der Wert einer Immobilie bzw. eines Grundstücks kann alternativ über das Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Als Berechnungsgrundlage dienen dabei die tatsächlichen Kaufpreise vergleichbarer Immobilien (ähnliche Lage, Bodenbeschaffenheit, Größe etc.).

Die zweite Alternative ist das Sachwertverfahren, bei dem sich der Gutachter auf den Wiederbeschaffungswert einer Immobilie bezieht. Dieser wird unter anderem auf Grundlage des Bodenrichtwertes sowie der Herstellung und Abnutzung des zu bewerteten Objekts ermittelt.

Wann wird das Ertragswertverfahren genutzt?

Das Ertragswertverfahren ist sehr komplex und detailliert. Außerdem erfordert es eine hervorragende Marktkenntnis. Es findet daher insbesondere bei umfangreichen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB (Vollgutachten) Anwendung.