Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eines von verschiedenen Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Als Berechnungsgrundlage dienen der Bodenrichtwert sowie die Herstellungskosten des Gebäudes und weiterer Außenanlagen (z. B. Wege und Garagen). Angewendet wird das Sachwertverfahren vor allem bei eigengenutzten Einfamilienhäusern und immer dann, wenn Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Vergleichswerte und Ertragswertverfahren aufgrund Nicht-Ermittelbarkeit ortsüblicher Mieten, nicht möglich sind.

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Wie berechnet man den Sachwert einer Immobilie

Wie beim Ertragswertverfahren werden auch beim Sachwertverfahren der Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) und der Gebäudesachwert (Regelherstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche – Alterswertminderung) getrennt ermittelt. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert wird anschließend einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um den Gebäudesachwert zu erhalten.

Formel

(Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor = Sachwert bzw. Verkehrswert

Sachwertverfahren Beispielrechnung

Bodenrichtwert pro m²	180 €
x Grundstücksfläche	420 m²
= Bodenwert	75.600 €
Regelherstellungskosten pro m²	1.000 €	aus den Normalherstellungskosten (NHK) abgeleitet / Referenzwerte sind in Sachwertrichtlinie geregelt
x Bruttogrundfläche	130 m²
= Gebäudeherstellungskosten	130.000 €
– Alterswertminderung	16.250 €	lineare Wertminderung von 1,25 % pro Jahr durch Abnutzung / 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer als gesetzl. Grundlage
= Gebäudesachwert	113.750 €
+ Bodenwert	75.000 €	wird mit Vergleichswertverfahren ermittelt
= Vorläufiger Sachwert	188.750 €
x Marktanpassungsfaktor	0,8	wird meist durch die Gutachterausschüsse in Form von Wertzahlen zur Verfügung gestellt
= Finaler Sachwert	151.000 €

Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für:

Einfamilienhäuser

öffentliche Gebäude

Bahnhöfe

Burgen und Schlösser

Deutsches und internationales Sachwertverfahren

Das in Deutschland verwendete Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV genau geregelt. In Verbindung mit der Sachwertrichtlinie und dem Baugesetzbuch ergibt sich eine strenge Normierung dieses Verfahrens. Zwar deckt sich das internationale gebräuchliche Verfahren der Replacement Cost in großen Teilen mit dem deutschen Verfahren, doch bei den Baukosten und Nutzungsdauern liegen international weniger normierte Angaben vor.

Zudem richtet sich der Marktanpassungsfaktor nach der Art der Immobilie. Bei gewerblich genutzte Immobilien werden demnach andere Korrekturfaktoren zugrunde gelegt als bei Einfamilienhäusern.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

sehr objektives Verfahren, um den Substanzwert einer Immobilie zu ermitteln

für nicht vermietbare und öffentliche Gebäude bestens geeignet

kann das Marktgeschehen nicht realistisch abbilden

mangelhafte Datenbasis, um moderne Haustypen (z. B. Passivhäuser) bewerten zu können

Gibt es Alternativen für das Sachwertverfahren?

Wenn das Vergleichswertverfahren nicht durchführbar ist und / oder es sich um nicht-vermietbare Objekte handelt, ist das Sachwertverfahren mehr oder weniger alternativlos. In allen anderen Fällen sind die beiden anderen Wertermittlungsverfahren die bessere Wahl, um den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie bzw. eines Grundstücks so exakt wie möglich darzustellen. In der Praxis wird das Sachwertverfahren daher eher selten angewendet.

Es gilt:

Je näher der Marktanpassungsfaktor am Faktor 1 liegt, desto weniger wird der reine Sachwert korrigiert. Liegt der Marktanpassungsfaktor über dem Faktor 1, ergibt sich bei der Korrektur ein im Vergleichs zum unkorrigierten Sachwert höherer Verkehrswert. Ein niedriger Marktanpassungsfaktor unter dem Faktor 1 mindert den realistischen Marktwert einer Immobilie hingegen deutlich.

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