Beleihungswert:
Definition & Ermittlung

Der Beleihungswert dient einer Bank als Einschätzung, welchen Verkaufspreis eine Immobilie über die gesamte Laufzeit eines Immobiliendarlehens erzielen kann. Anders als der Verkehrswert, der den Immobilienwert zum Bewertungszeitpunkt definiert, kann der Beleihungswert über Jahrzehnte bestand haben. Meist liegt der von einer Bank ermittelte Beleihungswert demnach zwischen 10 und 30 % unter dem Verkehrswert. Beim Sicherheitsabschlag haben die Banken individuellen Spielraum.

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IMMOBILIENBEWERTUNG

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Liegt der voraussichtliche Wert einer Immobilie unter 400.000 Euro, ermitteln Banken den Beleihungswert ohne Gutachter mit Hilfe spezieller, banküblicher Programme. Bei einem voraussichtlichen Wert über 400.000 Euro sind Banken jedoch dazu verpflichtet einen Sachverständigen zu beauftragen. Dieser wird den Verkehrswert* der zu bewerteten Immobilie ermitteln. In einem zweiten Schritt definiert die Bank einen Sicherheitsabschlag, auf dessen Basis der Beleihungswert berechnet wird.

Formel:

Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag (z. B. 20 % des Verkehrswertes)

Rechenbeispiel Beleihungswert

480.000€

(

Verkehrswert

)

20%

x

480.000€

=

384.000 €

Verkehrswertermittlung

Bei der Verkehrswertermittlung wird zwischen drei verschiedenen Verfahren unterschieden. Das Vergleichswertverfahren gilt als das präziseste und nähert sich dem Verkehrswert über ähnliche, kürzlich verkaufte Immobilien in der näheren Umgebung. Ist das Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Daten nicht anwendbar, kann der Verkehrswert mit dem Sachwertverfahren ermittelt werden. Bei vermieteten und verpachteten Objekten (Liegenschaften) ist das Ertragswertverfahren üblich.

Beleihungswert und Realkreditgrenze

Der Beleihungswert beeinflusst die Zinskonditionen enorm. Aufgrund verschiedener Faktoren (z. B. Bilanzierungsvorschriften), gewähren Banken bis zu einer Realkreditgrenze von 60 % die besten Konditionen. Bei einem Beleihungswert von 384.000 Euro wäre die Realkreditgrenze demnach 230.400 Euro (60 % des Beleihungswertes). Liegt das gewünschte Darlehen über der Realkreditgrenze, wird die Bank einen höheren Zinssatz ansetzen. Bei einem gewünschten Darlehen unter diesem Grenzwert hat die Bank die größten Sicherheiten (z. B. bei einer Zwangsversteigerung) und kann demnach bessere Zinskonditionen anbieten.

Praxistipp

Der Sicherheitsabschlag kann von der Bank individuell festgesetzt werden und richtet sich nach üblichen Faktoren, die auch bei dem Wertermittlungsverfahren ein Rolle spielen. Durch den nicht unerheblichen Spielraum kann es sein, dass der Sicherheitsabschlag von Bank zu Bank unterschiedlich ist. Vergleichen Sie deshalb die Kreditangebote der Banken und versuchen Sie im Zweifel, über den Sicherheitsabschlag bzw. den sich daraus ergebenden Beleihungswert zu verhandeln. Ein eigens in Auftrag gegebenes Verkehrswertgutachten kann Ihnen dabei helfen, die besten Konditionen auszuhandeln.