Der Wert einer Wohnung ist für Laien oft schwierig zu ermitteln, doch gerade im Falle des geplanten Verkaufs wichtig, um erfolgreiche Kauf- / Verkaufsverhandlungen führen zu können. Zahlreiche Faktoren, vor allem jedoch die Lage, entscheiden maßgeblich über den erzielbaren Preis.
Der Wert von Eigentumswohnungen – egal ob vermietet oder unvermietet – wird maßgeblich durch die Lage bestimmt. Doch hier ist nicht nur die Makrolage (wirtschaftliche Situation in der jeweiligen Stadt / Gemeinde) entscheidend. Vielmehr wirkt sich auch die Mikrolage auf den Wohnungswert aus.
Mikrolage Faktoren:
Besonders positiv wirken sich folgende Aspekte auf den Kauf- / Verkaufspreis einer Eigentumswohnung aus:
Ähnlich wie bei der Hausbewertung kann man den Marktwert (Verkehrswert) einer Eigentumswohnung mit drei verschiedenen Verfahren berechnen. Das Vergleichswertverfahren ist das präziseste, da es sich auf Realkaufpreise ähnlicher Wohnungen stützt. Das Sachwertverfahren ist für Wohnungen nur bedingt geeignet. Mietwohnungen werden häufig mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei wird der Verkehrswert vornehmlich aus den bestehenden oder potentiellen Mieteinnahmen abgeleitet.
Eine freie Wohnung lässt sich oft teurer verkaufen als eine vermietete ETW. Bei nicht vermieteten Eigentumswohnungen ist der potentielle Käuferkreis (Kapitalanleger und Selbstnutzer) schlichtweg größer. Lediglich in wirtschaftlich sehr schwachen Regionen sind vermietete Wohnungen auf dem Immobilienmarkt beliebter. Die Gefahr, keinen passenden Mieter zu finden oder die Mietpreise nach unten anpassen zu müssen, mindert den Wert der nicht vermieteten Eigentumswohnung.
Eine Bewertung durch einen Makler oder Immobiliengutachter ist zwar teurer, aber weitaus genauer als eine selbst durchgeführte Wohnungsbewertung mit einem Onlinerechner im Internet. Bei Scheidung oder Erbstreitigkeiten hat ein Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) auch vor Gericht Bestand. Die Kosten können bis zu 1.000 € oder 1,5 % des Immobilienwertes betragen.
Tipp zur Finanzierung von Eigentumswohnungen
Wenn Sie den Kauf einer Eigentumswohnung planen und dafür einen Kredit benötigen, wird die Bank den Verkehrswert des Objektes selbst ermitteln und daraus den sog. Beleihungswert ableiten. In Verbindung mit der Höhe des gewünschten Darlehens beeinflusst dieser maßgeblich die Zinskonditionen. Durch ein eigens in Auftrag gegebenes Wohnungsgutachten können Sie Ihre Verhandlungsposition stärken und möglicherweise bessere Konditionen aushandeln.
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