Nach wie vor wird jede dritte Ehe in Deutschland geschieden. Wo sie mit rosaroten Brillen und Schmetterlingen im Bauch begann, nimmt die Romantik oft mit zerschlagenem Geschirr und bitterlichen Rosenkriegen ihr Ende. Kommt gemeinsames Eigentum ins Spiel, wird der Streit umso erbitterter. Erfahren Sie, was Sie zum Verfahren der Immobilienbewertung im Falle einer Scheidung wissen müssen und mit welchen Tipps Sie gütlich auseinander gehen können.
Das Nutzungsrecht des Hauses oder der Wohnung wird in einem separaten Scheidungsverfahren zugewiesen. Hierbei spielen nicht nur die Eigentumsverhältnisse eine Rolle, sondern auch äußere Lebensumstände wie gemeinsame Kinder. In solch einem Fall kann es dazu kommen, dass der Partner oder die Partnerin weiterhin im Haus leben darf, welche zukünftig die hauptverantwortliche Sorge für die Kinder trägt. Selbst, wenn der Teil der Ehegemeinschaft, der die Kinder weiterhin versorgt, nicht Eigentümer des Hauses ist, kann das Nutzungsrecht auf diesen Partner übergehen. Das kindliche Wohl wird hierbei als schwerwiegender eingestuft, sodass eine zeitweise Überlassung an den Nicht-Eigentümer festgelegt wird.
Das bedeutet, dass die tatsächliche Teilung und die finanzielle Teilung eines Hauses zwei unterschiedliche Aspekte sind, die auch getrennt betrachtet werden müssen. Für eine Klärung dieser Formalitäten sollten Sie einen Anwalt kontaktieren, der Ihnen bei den Details weiterhelfen kann.
Grundsätzlich regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), dass eine Ehe eine Zugewinngemeinschaft ist. Das bedeutet nach §1373 BGB, dass alle wirtschaftlichen Einkünfte, ob in Geldwerten oder anderweitig materieller Form, die nach der Eheschließung hinzugewonnen werden, im Falle einer Trennung zwischen den Ehepartner geteilt werden müssen.
Während der finanzielle Zugewinn relativ einfach auseinander zu dividieren ist und der gemeinsame Hausrat im Rahmen der Haushaltsaufteilung unkompliziert von statten gehen kann, wird die Teilung einer gemeinsamen Immobilie eher schwieriger. In den seltensten Fällen lassen sich das Haus oder die Wohnung hälftig trennen. Noch seltener wollen geschiedene Ehepartner weiterhin Tür an Tür wohnen. Es gilt also, den Wert der Immobilie zu ermitteln, um herauszufinden, welcher Zugewinn zwischen Ehepartnern verteilt werden muss.
Wollen Sie der mühsamen Teilung des Zugewinns nach einer Scheidung entgehen, unterschreiben Sie einen vor der Hochzeit festgeschriebenen Ehevertrag! Was unromantisch klingen mag, sorgt vielen Tränen und bösen Worten vor. Es ist ratsam, den gemeinsamen Besitz und künftig Erwirtschaftetes untereinander zu verteilen, solange die gegenseitige Liebe und Wertschätzung noch im Vordergrund stehen.
Grundsätzlich müssen im Fall einer Immobilienbewertung während einer Scheidung die Aufteilung des wirtschaftlichen Zugewinns von dem nutzungsrechtlichen Verfahren für die Immobilie voneinander getrennt werden.
Im Rahmen der Scheidung wird der Zugewinn geteilt. Hierfür wird ermittelt, über welches Vermögen die Ehepartner zu Beginn der Ehe verfügten und welches Vermögen hinzugewonnen wurde. Das betrifft auch die etwaige Wertsteigerung einer gemeinsam erworbenen Immobilie im Laufe der Ehejahre. Die Immobilienbewertung dient also dazu, herauszufinden, welchen Wert die gemeinsame Wohnung oder das Haus hinzugewonnen hat, um diesen Zugewinn zwischen den Ehepartnern zu verteilen.
Um den Zugewinn, der durch die Wertsteigerung zustande kommt, zu teilen, gibt es drei Möglichkeiten:
Besitzen Sie das Haus bei Ihrer Hochzeit schon, lassen Sie es zum Zeitpunkt der Eheschließung neu bewerten. So können Sie im Falle einer Scheidung die Wertsteigerung während der Ehejahre transparent nachvollziehen.
In dieser Konstellation wird eine Immobilienbewertung vorgenommen, um herauszufinden, welchen Wert das Haus oder die Wohnung aktuell hat. Die vorhandene Restschuld wird von diesem Wert subtrahiert. Die dabei errechnete Summe wird zwischen den scheidenden Parteien geteilt, um die Auszahlungssumme zu ermitteln.
Eine Beispielrechnung: Das Haus eines Ehepaares ist nach aktuellem Stand 300.000 Euro wert. Die laufende Belastung beträgt zum Zeitpunkt der Scheidung 150.000 Euro.
Diese Summe von 150.000 Euro wird nun hälftig zwischen den streitenden Parteien verteilt.
Das bedeutet, der Partner, der die Immobilie behält, zahlt den scheidenden Partner über eine Summe von 75.000 Euro aus.
Können sich beide Parteien nicht einigen oder will niemand die Immobilie behalten, ist ein Verkauf ratsam. Hierbei wird der Verkaufserlös dann zu gleichen Teilen zwischen den scheidenden Partner geteilt.
In beiden Fällen, ob einer die andere ausbezahlt oder ob das Haus verkauft werden soll, ist ein Wertgutachten von Nöten. Die Immobilienbewertung sollte von einem unabhängigen, bestellten Gutachter vorgenommen werden. Im Optimalfall sind sich die scheidenden Parteien einig und beauftragen einen gemeinsamen Gutachter.
Der Gutachter kann auf folgende Weisen vorgehen:
Das Kurzgutachten eignet sich für all die Paare, die sich gütlich einigen können und über die Wertfaktoren der Immobilie gut informiert sind. Dazu zählt auch die Differenzierung, welcher Ehepartner in welchem Maß zur Wertsteigerung beigetragen hat, zum Beispiel durch Renovierungsleistungen oder finanzielle Investitionen. Das Kurzgutachten ist besonders kostengünstig und für friedliche Trennungen bestens geeignet.
Das Verkehrswertgutachten hingegen legt den tatsächlich ermittelten Verkehrswert der Immobilie als Grundlage für den Zugewinn an. Hierbei wird der Preis des Hauses ermittelt, den es zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung auf dem freien Immobilienmarkt bei einem Verkauf erzielen würde. Das Verkehrswertgutachten wird vor allem für die Immobilienbewertung in gerichtlich ausgefochtenen Scheidungsverfahren benötigt.
Der tatsächliche Verkauf der Immobilie kann allerdings erst dann erfolgen, wenn die Scheidung rechtskräftig vollzogen wurde. Gerade in solch einem Fall schafft die Immobilienbewertung Klarheit über den Verkaufspreis, der für die Abwicklung der Zugewinnteilung nötig ist.
n dem Fall, dass ein Partner das Haus bereits besaß, bevor die Ehe geschlossen wurde, gilt die Gütertrennung. Das bedeutet, dass Vermögen, welches bereits vor der Ehe bestand, auch am Ende der Ehe im Besitz des jeweiligen Partners verbleibt. Das umfasst nicht nur Geldmittel, sondern auch materielle Gegenstände wie Immobilien. Hier wird lediglich der Zugewinn ermittelt, also die Wertsteigerung des Hauses.
Im Rahmen der Zugewinnaufteilung muss der Partner, dem das Haus gehört, also nicht den vollen Wert des Hauses mit dem scheidenden Partner teilen. Er muss den scheidenden Partner bloß über die Hälfte des Zugewinns auszahlen.
Die Immobilienbewertung für eine Scheidung bringt also insgesamt Klarheit über die finanziellen Verhältnisse und Vereinbarungen, die in die Scheidungsvereinbarung einfließen. In jedem Fall sollte, sobald eine Immobilie im Spiel ist, ein Gutachter bestellt werden, der das Haus mit Hilfe eines Kurzgutachtens oder Verkehrswertgutachtens bewertet.
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