Immobilienbewertung bei Schenkung und Erbe

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung geschenkt bekommt oder erbt, muss gegebenenfalls Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zahlen. Weil das Finanzamt die Höhe der Steuern zwar auf Basis der Gutachterausschussdaten berechnet, nicht aber Lage-, Ausstattung und Zustand mit einkalkuliert, ergibt sich oftmals eine zu hohe Steuerlast. Durch ein eigens in Auftrag gegebenes professionelles Immobiliengutachten können Sie dem Finanzamt gemäß § 198 Bewertungsgesetz einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen und damit Ihre Steuerlast mindern.

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Verkehrswert geschenkter Immobilie ermitteln

Der Verkehrswert einer geerbten und geschenkten Immobilie kann durch drei verschiedene Bewertungsverfahren ermittelt werden. Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern gilt das Vergleichswertverfahren als das präziseste seiner Art. Liegen keine eindeutigen Vergleichswerte vor oder soll lediglich der Wert eines Grundstücks ermittelt werden, greift das Sachwertverfahren. Bei Mietobjekten und Geschäftshäusern ist das Ertragswertverfahren angezeigt.

Wann werden Steuern fällig?

Eine Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen ist eine gute Möglichkeit, Erbstreitigkeiten vorzubeugen. Denn häufig können sich Nachkommen nicht einigen, was mit der elterlichen Immobilie passieren soll. Durch den allgemeinen Steuerfreibetrag können Ehepartner/innen sowie eingetragene Lebenspartner/innen Wertpapiere, Barguthaben und Immobilienwerte bis 500.000 Euro steuerfrei erhalten. Für Kinder des / der Schenkenden gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Auch bei selbstgenutzten Häusern / Wohnungen müssen Beschenkte keine Schenkungssteuer entrichten. Zudem entfallen Steuern nur Quadratmeter, welche die 200 m² Grenze überschreiten.

§ 198 Bewertungsgesetz

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

Beispiel

Ein verschenktes Haus mit einer Wohnfläche von 300 m² hat einen Verkehrswert von 700.000 Euro. Daraus ergibt sich ein Verkehrswert von rund 466.666 Euro für die 200 m² Grenze. Weil die Differenz von etwa 233.334 Euro unterhalb der steuerfreigrenze von 400.000 Euro (für direkte Nachkommen) liegt, werden in diesem Beispiel keine Steuern fällig.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?

Die Steuersätze bei Schenkungen sind mit denen der Erbschaftssteuer identisch und variieren je nach Verwandtschaftsgrad sowie Bemessungsgrundlage zwischen 7 und 50 %.

Die Freibeträge im Überblick:

Verwandtschaftsgrad	Schenkung	Erbe
Ehegatten und eingetr. Lebenspartner	500.000 Euro	500.000 Euro
Kinder & Kinder verstorbener Kinde	400.000 Euro	400.000 Euro
Enkel noch lebender Kinder	200.000 Euro	200.000 Euro
Eltern / Großeltern	20.000 Euro	100.000 Euro
Alle anderen Personen	20.000 Euro	20.000 Euro

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