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Erbschaftssteuer bei Immobilien: Wie wird sie berechnet und wer kann sie umgehen?

Verstirbt der Partner oder ein naher Verwandter, fällt in der Regel ein Erbe an. Jede Erbschaft, die in Deutschland auftritt, unterliegt der Steuerpflicht. Das betrifft auch diejenigen, die eine Immobilie erben. Jede Erbschaft muss deshalb innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers an das zuständige Finanzamt gemeldet werden. Das Finanzamt nimmt daraufhin eine Immobilienbewertung vor und legt die Erbschaftssteuer für die Erben fest. Besonders, da es sich nicht um einen geldwerten Erwerb handelt, stellt sich die Frage, wie sich die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnen lässt und wie man diese Steuerpflicht vielleicht umgehen kann.

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    1. Wann fällt die Erbschaftssteuer für Immobilien an?

    Auf Immobilien aus einem Erbe muss erst dann Erbschaftssteuer gezahlt werden, wenn der Verkehrswert der Immobilie den für den Erben festgesetzten Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag hängt davon ab, in welchem Verwandtschaftsverhältnis Erbe und Erblasser zueinander standen und welche Steuerklasse für die Berechnung der Erbschaftssteuer entsprechend vorgenommen wurde. Dabei gilt: Je entfernter die Verwandtschaft zwischen Erbe und Verstorbenem reichte, desto höher ist auch die Steuerlast, die auf das Erbe entfällt. Bedeutet ganz konkret: Kinder und Partner von Verstorbenen zahlen weniger Erbschaftssteuern als Nichten, Neffen oder übrige Erben.

    Die rechtliche Grundlage für die Versteuerung von Erbschaften und Schenkungen ist das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Die Höhe der Summe, auf welche die Erbschaftssteuer entfällt, wird anhand des Verkehrswertes der Immobilie festgelegt. Diese wird, anders als bei einer Immobilienbewertung bei einem Verkauf, nach einem standardisierten Verfahren ermittelt. Es findet keine Vor-Ort-Begehung statt, sondern es wird der sogenannte „gemeine Wert“ für die Immobilie ermittelt. Lage, Zustand und Ausstattung des Hauses oder der Wohnung werden also nicht berücksichtigt.

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    2. Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?

    Die Grundlage für die Erbschaftssteuer für eine Immobilie ist der Verkehrswert derselben. Dieser Wert wird angelegt, um anfallende Freibeträge abzuziehen. Liegt der Marktwert der Immobilie innerhalb des geltenden Freibetrags, ist keinerlei Erbschaftssteuer mehr zu zahlen. Liegt der Verkehrswert der Immobilie über dem für den Erben geltenden Freibetrag, muss auf die oberhalb des Freibetrags liegende Summe Erbschaftssteuer entrichtet werden. Der Prozentsatz für die anfallende Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erben und Erblasser.

    2.1. Was ist der Verkehrswert? Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

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    Der Verkehrswert ist der Preis einer Immobilie, der zum ermittelten Zeitpunkt bei der derzeitigen Marktlage für das Haus oder die Wohnung erzielt werden könnte. Der Verkehrswert wird in §194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Für gewöhnlich gibt es drei Verfahren für die Immobilienbewertung: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragsverfahren. In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren miteinander kombiniert, um den Verkehrswert zu ermitteln.

    2.2. Wird die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert oder den Sachwert einer Immobilie entrichtet?

    Der Sachwert einer Immobilie bildet die Kosten eines Neubaus der Immobilie unter den gleichen Voraussetzungen am gleichen Ort ab. Der Verkehrswert ist hingegen der aktuelle Marktwert des Hauses oder der Wohnung. Der Verkehrswert kann unter anderem über den Sachwert des Gebäudes ermittelt werden. Deshalb wird die Erbschaftssteuer immer anhand des Verkehrswertes festgelegt.

    Eine Ausnahme in der Berechnung gilt für vermietete Immobilien. Gemäß §13d ErbStG werden nur 90 Prozent des Verkehrswertes der vermieteten Immobilie für die Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen.

    3. Wie hoch ist der Erbschaftssteuersatz?

    Die Grundlage für die Erbschaftssteuer für eine Immobilie ist der Verkehrswert derselben. Dieser Wert wird angelegt, um anfallende Freibeträge abzuziehen. Liegt der Marktwert der Immobilie innerhalb des geltenden Freibetrags, ist keinerlei Erbschaftssteuer mehr zu zahlen. Liegt der Verkehrswert der Immobilie über dem für den Erben geltenden Freibetrag, muss auf die oberhalb des Freibetrags liegende Summe Erbschaftssteuer entrichtet werden. Der Prozentsatz für die anfallende Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erben und Erblasser.

    2.1. Was ist der Verkehrswert? Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

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    Der Verkehrswert ist der Preis einer Immobilie, der zum ermittelten Zeitpunkt bei der derzeitigen Marktlage für das Haus oder die Wohnung erzielt werden könnte. Der Verkehrswert wird in §194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Für gewöhnlich gibt es drei Verfahren für die Immobilienbewertung: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragsverfahren. In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren miteinander kombiniert, um den Verkehrswert zu ermitteln.

    2.2. Wird die Erbschaftssteuer auf den Verkehrswert oder den Sachwert einer Immobilie entrichtet?

    Der Sachwert einer Immobilie bildet die Kosten eines Neubaus der Immobilie unter den gleichen Voraussetzungen am gleichen Ort ab. Der Verkehrswert ist hingegen der aktuelle Marktwert des Hauses oder der Wohnung. Der Verkehrswert kann unter anderem über den Sachwert des Gebäudes ermittelt werden. Deshalb wird die Erbschaftssteuer immer anhand des Verkehrswertes festgelegt.

    Eine Ausnahme in der Berechnung gilt für vermietete Immobilien. Gemäß §13d ErbStG werden nur 90 Prozent des Verkehrswertes der vermieteten Immobilie für die Berechnung der Erbschaftssteuer herangezogen.

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