Ein Verkauf des Elternhauses ist fast immer eine psychisch belastende Situation: Sind die Eltern verstorben oder muss ein Pflegeplatz finanziert werden, gibt es jede Menge Fragen, von denen Nachkommen gequält werden. Vor allem wenn Erbstreitigkeiten hinzu kommen, weil unterschiedliche Interessen bestehen, liegen die Nerven bei allen Geschwistern blank. Wir möchten an dieser Stelle Hilfestellung leisten und Schritt für Schritt auf die wichtigsten Aspekte eingehen.
Unabhängig davon, ob das Haus wirklich verkauft werden soll oder eine andere Entscheidung getroffen wird, müssen zuerst einmal die Eigentumsverhältnisse geklärt werden. In Deutschland sind Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dabei handelt es sich um ein für jeden einsehbares öffentliches Register. Meist sind beide Elternteile im Grundbuch eingetragen. Soll das Elternhaus nicht verkauft werden, muss das Grundbuch durch den oder die Nachkommen als neue/n Eigentümer berichtigt werden (Grundbuchberichtigung).
Stirbt ein Elternteil, wird zunächst das Testament gesichtet. Beim weit verbreiteten Berliner Testament* erbt der hinterbliebene Elternteil das Haus und darf somit über das weitere Vorgehen entscheiden. Der Wert des Erbes muss jedoch erhalten bleiben, weil die Kinder des verstorbenen Elternteils weiterhin einen Anspruch auf den Pflichtteil haben.
*Das Berliner Testament ist ein gemeinschaftliches Testament von Ehepartnern oder Lebenspartnern, in dem sich zum gegenseitigen Alleinerben bestimmen.
Haben die Eltern die Erbfolge nicht entsprechend durch ein gemeinsames Testament geregelt, erben die Kinder beim Tod eines Elternteils die Hälfte des Hauses. Bei zwei Nachkommen gehört den Kindern nach dem Tod eines Elternteils dann jeweils ein Viertel. Hier muss sich die aus verbliebenem Elternteil und Kind(ern) bestehende Erbengemeinschaft einigen, was mit dem Haus passieren soll.
Falls beide Elternteile (z. B. aufgrund von Demenz) nicht mehr geschäftsfähig sind, wird das Vormundschaftsgericht einen Betreuer einsetzen. Dieser darf dann über den Hausverkauf bestimmen. Haben die Eltern vorgesorgt und den Kindern frühzeitig eine entsprechende Generalvollmacht erteilt, muss das Gericht nicht tätig werden. Prinzipiell kann auch es auch sein, dass die Eltern einer anderer Person eine entsprechende Vollmacht für Rechtsgeschäfte erteilt haben.
Wichtig: Eine Generalvollmacht muss zwingend notariell beglaubigt sein, damit ein ein Immobilienverkauf durchgeführt werden kann.
Sollte ein Elternteil verstorben sein und der andere geschäftsunfähig werden, ist es ebenfalls hilfreich, wenn eine Generalvollmacht vorliegt. Ist dies nicht der Fall, muss das Vormundschaftsgericht in dieser komplizierten Situation entscheiden, wer über den Hausverkauf bestimmen darf.
Hat man das Elternhaus geschenkt bekommen (Überschreibung des Hauses zu Lebzeiten), kann man theoretisch frei entscheiden, ob das Haus verkauft werden soll oder nicht. Sollte es mehrere Nachkommen geben, aber nur ein Kind das Haus überschrieben bekommen haben, können die anderen jedoch Pflichtansprüche geltend machen, sofern diese enterbt wurden und keine Verjährung vorliegt.
Wenn beide Eltern verstorben sind, erben die Nachkommen das Haus zu gleichen Teilen, sofern ein entsprechendes Testament nichts anderes vorsieht. Prinzipiell können Eltern das Haus auch nur einem Kind vererben und das andere (oder die anderen) enterben. In diesem Fall besteht lediglich ein Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser macht die enterbten jedoch nicht zu Miterben des Hauses. Stattdessen besteht allenfalls ein Geldzahlungsanspruch.
Nicht immer macht der Verkauf der elterlichen Immobile Sinn. Befindet sich das Haus in einem guten Zustand und sagt einem die Lage zu, spricht prinzipiell nichts dagegen, das Elternhaus selber zu bewohnen. Auch die Vermietung des Elternhauses kann eine Möglichkeit sein, finanzielle Mittel für sich oder die Pflege der Eltern zu erwirtschaften. Bei mehreren gleichberechtigten Nachkommen wird der Erlös aufgeteilt oder eine Partei ausgezahlt.
Schwierig wird es, wenn mehrere Erben bzw. Bevollmächtigte unterschiedliche Vorstellungen davon haben, was mit der Immobilie passieren soll. Will einer das Haus verkaufen, der andere aber nicht, und steht auch eine Auszahlung nicht nur Debatte, lässt sich die Auflösung der Erbengemeinschaft einklagen (Auseinandersetzungsklage). Allerdings wird dabei fast immer die für alle Beteiligten schlechteste Lösung erzielt.
Hintergrund: Das Nachlassgericht wird die Teilungsversteigerung (eine Art der Zwangsversteigerung) als letztes Mittel anordnen. Allerdings sieht das Erbrecht vor, dass jeder Miterbe bei der Versteigerung des Elternhauses mitbieten kann und zudem ein Vorkaufsrecht hat.
Nachdem die Eigentumsverhältnisse geklärt wurden und man sich für den Elternhaus Verkauf oder eine andere Form der Weiternutzung entschieden hat, sollte man die Immobilie bewerten lassen. Nur durch ein professionelles Gutachten kann ein realistischer Verkehrswert ermittelt werden. So lässt sich zum einen verhindern, dass das Haus zum sprichwörtlichen Ladenhüter oder die Immobilie der Eltern unter Wert verkauft wird. Zum anderen richtet sich auch der Entschädigungsbetrag, den Geschwister im gegebenen Fall als Auszahlung erhalten (wenn nur einer das Haus weiter bewohnen oder vermieten will), nach dem aktuellen Verkehrswert der elterlichen Immobilie.
Wurde ein Haus von den Eltern geerbt, erbt man gleichzeitig die Spekulationsfrist mit. Konkret bedeutet das: Befand sich eine Immobilie bereits 10 Jahre lang im Besitz der Eltern, lässt sich das Haus der Eltern steuerfrei verkaufen.
Gleiches gilt, wenn das Haus im Jahr des Erbfalls sowie zwei Jahre zuvor von den Eltern selber genutzt wurde, was beim Elternhaus in der Regel der Fall ist. Andernfalls müsste der Verkaufserlös der Immobilie versteuert werden.
Erbschaftssteuer wird nur dann fällig, wenn die Wohnfläche des Elternhauses die 200 m² Grenze übersteigt und der übersteigende Anteil einen Verkehrswert von mindestens 400.000 Euro (Freibetrag) hat.
Beispiel: Ein Haus mit 300 m² ist 800.000 Euro wert. 200 m² zu 533.333 Euro bleiben grundlegend steuerfrei. Auf die restlichen 100 m² entfällt ein Verkehrswert von etwa 266.666 Euro. Weil dieser Betrag unterhalb der 400.000 Euro Grenze liegt, wird in diesem Beispiel keine Erbschaftssteuer fällig.
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